消防验收不合格对租赁合同效力的影响

发布时间:2020-12-15 10:11:40

根据《消防法》和《建设工程消防监督审批管理条例》,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审批,建设项目竣工后,应当向出具消防设计审查意见的公安机关消防机构申请消防验收。未经消防验收或者消防验收不合格的,建设单位不得投资。我认为,这是《合同法》中提到的法律、行政法规的强制性规定。因此,未经消防验收或者消防验收不合格擅自出租的,违反了法律、行政法规的强制性规定,必然导致租赁合同无效。因合同无效,不能实现合同目的,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。但根据《***人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》,有下列情形之一的,房屋租赁合同承租人应当请求解除,法院应当予以支持。可见,***人民法院对违反消防验收等房屋使用条件强制性规定的态度发生了重大变化。***人民法院没有盲目对合同作出否定评价,而是在确认合同有效时赋予承租人解除合同的权利,这更符合《合同法》鼓励交易的精神。1总建筑面积2万平方米以上的公共展览馆、博物馆的体育场馆、大厅、公共展览馆、展览馆。总建筑面积15000平方米以上的民用机场航站楼、旅客站候机室、旅客码头候机厅。总建筑面积1万平方米以上的宾馆、饭店、商场、市场。总建筑面积2500多平方

根据《消防法》和《建设工程消防监督审批管理条例》,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审批,建设项目竣工后,应当向出具消防设计审查意见的公安机关消防机构申请消防验收。未经消防验收或者消防验收不合格的,建设单位不得投资。我认为,这是《合同法》中提到的法律、行政法规的强制性规定。因此,未经消防验收或者消防验收不合格擅自出租的,违反了法律、行政法规的强制性规定,必然导致租赁合同无效。因合同无效,不能实现合同目的,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。但根据《中华人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》,有下列情形之一的,房屋租赁合同承租人应当请求解除,法院应当予以支持。可见,_人民法院对违反消防验收等房屋使用条件强制性规定的态度发生了重大变化。人民法院没有盲目对合同作出否定评价,而是在确认合同有效时赋予承租人解除合同的权利,这更符合《合同法》鼓励交易的精神。1总建筑面积2万平方米以上的公共展览馆、博物馆的体育场馆、大厅、公共展览馆、展览馆。总建筑面积15000平方米以上的民用机场航站楼、旅客站候机室、旅客码头候机厅。总建筑面积1万平方米以上的宾馆、饭店、商场、市场。总建筑面积2500多平方米除此之外,还有一些室内儿童活动,如托儿所、幼儿园、儿童娱乐厅等医院、福利院、医院、疗养病房楼、中小学教学楼、图书馆、食堂、学校宿舍等,劳动密集型企业职工宿舍。舞厅、影音厅、放映厅、卡拉OK厅、康乐厅、桑拿、网吧、酒吧、娱乐厅7个。**机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼。除1-7外,其他单体建筑面积在4万平方米以上或者建筑高度在50米以上的其他公共建筑。城市轨道交通、隧道工程、大型发电、变配电工程。易燃易爆危险货物的生产、生产、配送厂、仓库、专用站、码头,易燃易爆气体、液体的充装站、供应站、调压站。

根据《消防法》和《建设工程消防监督检查管理条例》,其他必须经消防检查合格的场所,依法只需抽查。如抽检不合格,应停止抽检。笔者认为,这一规定不属于《合同法》和《中华人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律的解释》中提到的法律、行政法规的强制性规定。该场所的租赁合同不因该场所未经消防验收而无效,也不赋予承租人终止的权利。因此,这种依法成立的租赁合同受法律保护,对双方都具有约束力。双方应按合同履行各自的义务。因消防验收不合格,双方自愿解除合同的,因解除合同造成的损失由当事人协商解决,协商不成的,由双方共同承担过错。

综上所述,当事人在签订租赁合同的同时,应当根据该场所的用途,约定该场所是否经消防验收并备案,作为租赁合同生效或者终止的条件。如该场所原用途依法不需要验收,现在改为经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所,需要向当地公安消防机构申报消防安全检查的,出租人可以约定承租人的义务,减少许多必要的麻烦。

附法律规定:

第十二条依法应当经公安机关消防部门审批的建设项目,未依法审批或者审批不合格的,由负责审批建筑工程施工许可证的部门项目不得颁发施工许可证,建设单位和建设单位不得施工;其他建设项目取得施工许可证后,未依法经审核合格的,应当停止施工。

第十三条建设项目按照**工程建设消防技术标准需要进行消防设计的,应当按照下列规定进行消防验收和备案:

(1) 本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;

(2) 其他建设项目,建设单位验收后应当报公安机关消防机构备案,由公安机关消防机构进行抽查。

依法应当验收的建设项目,未经消防验收或者消防验收不合格的,不得投入使用;其他依法抽查不合格的建设项目,应当停止使用。

第十三条人口密集场所有下列情形之一的,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审批;建设工程竣工后,向已出具消防设计审批意见的公安机关消防机构申请:(一)建设总面积在2万平方米以上的体育场馆、大厅、公共展览馆、博物馆;(2)民用机场航站楼,总建筑面积1.5万平方米以上的客运站候车室、客运码头候车厅;(3)总建筑面积1万平方米以上的宾馆、饭店、商场、市场;(4)总建筑面积2500平方米以上的电影院,公共图书馆阅览室、商业性室内健身休闲场所(5)托儿所、幼儿园的儿童房、儿童娱乐厅以及疗养院、福利院、医院、疗养院等室内儿童活动场所,医院、疗养院病房楼,小学教学楼中学、总建筑面积1000平方米以上的幼儿园、幼儿园儿童房、图书馆、食堂、学校宿舍、劳动密集型企业职工宿舍;(6)歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、娱乐厅、桑拿房,总建筑面积500平方米以上的网吧、酒吧,具有娱乐功能的餐厅、茶馆、咖啡馆。第十四条特殊建设项目有下列情形之一的,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审批,建设工程竣工后,向出具消防设计审批意见的公安机关消防机构申请:(一)有本规定第十三条所列人口密集场所的建设项目;(二)**机关公共建筑、电力调度大楼的办公室,通信楼、邮政大楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案馆;(三)本条有条款、第二款规定以外的其他单体建筑面积4万平方米以上或者建筑高度50米以上的公共建筑;(4) 城市轨道交通、隧道工程、大型发电、变配电工程;储存、装载易燃易爆危险品的工厂、仓库、专用站、码头5座,易燃易爆气体充装站、供应站、调压站5座还有液体。

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(1) 一方以欺诈、胁迫等手段订立合同,损害**利益的;

(2) 恶意串通,损害**、集体或者第三人利益的;

(3) 以法律形式掩盖违法目的;

(4) 损害社会公共利益;

(5) 违反法律、行政法规强制性规定的。

人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释

第四条当事人以不依照法律、行政法规的规定办理登记备案手续为由,要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定办理登记备案手续是房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但是,一方当事人已经履行了其主要义务,但另一方当事人接受的除外。

第八条出租房屋有下列情形之一不能使用的,人民法院应当支持承租人提出的解除合同的请求:

(1) 房屋被司法机关依法查封的;

(2) 出租房屋的所有权有争议的;

(3) 房屋租赁违反了法律、行政法规对房屋使用条件的强制性规定。